La reforma de los alquileres de viviendas 2019

Como supongo que todos ya saben, el pasado miércoles día 3 de este abril, la Comisión Permanente del Congreso de los Diputados, de acuerdo a la previsión del punto 2 del artículo 86 de nuestra Constitución, convalidó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, de modo que quedaba en vigor desde el 6 de marzo pasado, sin que afecte a los arrendamientos celebrados con anterioridad (Disposición Transitoria Primera).

La reformas o modificaciones (con poca novedad) que contiene este Decreto respecto de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se constriñen únicamente al arrendamiento de viviendas, no al de arrendamientos en uso distinto al de vivienda, como son los locales y naves, ni a los temporales (como es el caso de apartamentos y pisos de estudiantes), ni a los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren (último párrafo del punto 2 del artículo 3 de la citada LAU), y como novedad, excluye y acerca a estos conceptos de arrendamiento distinto al de vivienda, a las que midan más de 300 m2 y a las que se perciba inicialmente una renta anual superior al 5,5 del SMI.
Conviene no olvidar que, como ya decía antes la Ley, rige la voluntad de las partes en el marco de los preceptos que regulan este arrendamiento. O lo que es lo mismo, hay contenidos imperativos que deben respetarse, entre los que puede desenvolverse la voluntad de los contratantes, que tienen más libertad de pactos fuera de estos preceptos.

La novedad más destacable es la necesaria duración mínima del arrendamiento a 5 ó 7 años, según que el dueño o casero lo sea una persona física o una persona jurídica, salvo decisión del inquilino, o que ambas partes de común acuerdo convengan que no se alcance aquella duración mínima. La duración mínima habrá de respetarse aun cuando haya pérdida de la propiedad de algún supuesto no voluntario del arrendador, Y hay una intención de limitar las prórrogas anuales posteriores a tres años más, pero no creo que pueda evitarse que se prorrogue cuanto las partes deseen.

Otras novedades reseñables son: la revisión de renta, de un lado que la excluye como si no hubiera pacto expreso entre las partes; y de otro lado, no sin cierta falta de rigor, introduce la aplicación de un Índice de Garantía de Competitividad, para terminar concluyendo que no puede superar al IPC, anunciando un nuevo Índice de Alquileres de Vivienda que habrá de desarrollarse legislativamente (índice que por cierto ya existía).´Introduce que los gastos de contratación, si el dueño es empresa, serán a su cargo siempre. Si la venta de la vivienda es en conjunto de todo un inmueble, previene que se concederá retracto a la Administración (sin definir como). Se limita a dos mensualidades la garantía adicional a la fianza que se pueda exigir. Se intenta aligerar los procedimientos de desahucio (lo que dependerá de los Juzgados, que están torpes). Y muy importante, deja exentos del Impuesto de AJD a estos arrendamientos de vivienda.

 Vicente Carbonell. Abogado.