Vender la nuda propiedad de la vivienda

Escucho y leo, no sin cierta inquietud, la publicidad que determinadas firmas financieras están realizando en los medios de comunicación, ofreciendo la compra de la “nuda propiedad” de las viviendas, como si se tratara de una opción de obtener una liquidez temporal fácil e inmediata. Campañas destinadas principalmente a personas mayores que puedan estar atravesando estrecheces mientras que son dueños de su vivienda. Y observo dichas campañas, extrañado de que las autoridades monetarias (la Agencia Tributaria y el Banco de España) no intervengan para evitar lo que con el tiempo puede convertirse en una situación por las que se les pueda reprochar haberla consentido.

En nuestro Derecho, la propiedad es “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes” (art. 348 del Código Civil), que implica lo que se denomina “pleno dominio” del bien de la que se es titular. Ahora bien, ese dominio, puede no ser pleno y como reza el precepto citado, estar limitado. Limitación del dominio que puede proceder -por ejemplo y entre otros supuesto- por el establecimiento de un “usufructo” sobre la misma cosa, de modo que al titular de ese usufructo se le da derecho a disfrutar del bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia (art. 467 del Código Civil).

Y de esta forma ya tenemos distinguida la “nuda propiedad” de la “plena propiedad”. La primera está limitada por el uso y disfrute del mismo bien por persona distinta de la que es titular de la nuda propiedad.

La venta de la “nuda propiedad” consiste pues en la transmisión de la propiedad sin el uso y disfrute del bien (aquí inmueble), que se conserva por el vendedor hasta que se convenga o hasta que fallezca éste (art. 513 del Código Civil), en cuyo momento el pleno dominio, o lo que es lo mismo, la plena propiedad, pasa a la titularidad del adquirente de aquella “nuda propiedad” comprada.

Nada dicen las firmas que venden esta operación como producto financiero (que no lo es) de la posibilidad de recomprar esa “nuda propiedad”; de modo que el vendedor con su transmisión, salvo que demuestre la nulidad de la venta por ejemplo por haber sido engañado o por no tener conocimientos para entender la transacción (como ha pasado en tiempos recientes), pierde toda opción de recuperar la plena propiedad de su vivienda y sin duda, la deja fuera de su herencia.